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  1. Hace 2 años firme junto a mi novio un contrato privado de compraventa de una vivienda.
    Entregamos la cantidad de 18.000 euros.
    Desgraciadamente hace unos meses el falleció[...]
  2. ¿Se puede incluir como anexo a las escrituras de compra venta de una vivienda los estatutos de la Comunidad, ampliando por tanto el número de folios que componen la escritura y por tant[...]
  3. Mi novio tiene un piso escriturado a su nombre y queriamos cambiar esa escritura y ponerla en nombre de los dos incluyendome a mi. El banco nos dice que en el credito hipotecario el cambio no es prob[...]
  4. Hace poco firme escritura publica de una casa que compre en la playa. Previamente también firmé el contrato de compraventa y aboné el importe de las cantidades que la constructor[...]
  5. Hola, estimado/a Señor/a:
    Soy Francisca Cózar, tengo una finca y mi vecino colindante vende la mitad de su finca, mi finca y la de mi vecino tienen escrituras independiente cada [...]
  6. ¿se puede elevar a publico un contrato privado de 1913, de compraventa de bien inmueble cuando ambas partes ya han fallecido?
  7. Soy de mexico, mi padre murio intestado, una de las propiedades era de mi abuela, cuando mi abuela murio ninguno de los hijos quiso hacerce cargo de los gastos que icacionaba el terreno de mi abuela[...]
  8. Hace algún tiempo mi ex-novia y yo compramos un piso, escriturado a nombre de los dos, nos hemos separado, y hemos decidido que yo me quedo con él a cambio de pagarle una cantidad de di[...]
  9. hace 16 años recibi una herencia de mi padre,reclamamos la herencia pero unas tierras que compartia con otro familiar,se quedaron sin partir y han pasado diez años,me interesa soluciona[...]
  10. Mis padres tienen un solar valorado en unos 200.000 ¿ y quieren que yo sea el único propietario del mismo. He estado leyendo los distintos tipos procedimientos que hay para hacer esto, [...]

Hace 2 años firme junto a mi novio un contrato privado de compraventa de una vivienda.
Entregamos la cantidad de 18.000 euros.
Desgraciadamente hace unos meses el falleció. No dejó testamento, por lo que la heredera es su madre.
Mi pregunta es la siguiente: ¿Qué pasos debo seguir para que cuando entregen la casa aparezca a mi nombre?
El constructor me dice que necesito la declaración de herederos, pero yo no soy heredera.
Por otra parte yo continuo haciendo frente a los pagos.
No se por donde empezar
09/02/2006

Estimada María José, en primer lugar permite que te exprese nuestro más sentido pésame por el fallecimiento de tu novio.
Entrando a abordar tu cuestión, entiendo que la cantidad entregada de 18.000 ¿ fue por mitad, y así el contrato privado de compraventa estará a tu nombre y al de tu novio en mitad y en proindiviso. Lo importante en primer lugar es que entiendas que en derecho español para adquirir una cosa inmueble (piso) por el contrato de compraventa, hace falta el consentimiento, expresado en el contrato privado y la traditio o entrega de la cosa (esto se hace respecto de los inmuebles con la firma de la escritura que opera como traditio instrumental). Por tanto desde el momento en que uno firma el contrato privado de compraventa hasta que se firma la escritura uno aún no se es dueño del piso (la propiedad se transmite en la traditio por la que se perfecciona el contrato de compraventa), lo que no quiere decir que no se tenga nada, se tiene un derecho personal derivado del contrato que obliga al vendedor a entregar un piso al comprador a cambio de un precio.
Como todo contrato, surte efectos entre las partes y sus herederos; por ello el contratista habrá pedido la declaración de herederos. En este caso el contrato sigue teniendo efectos respecto de ti, y faltaría ver respecto de la mitad (si fue en esta proporción como se pudo en el contrato privado) de tu novio a quién correspondería. Si, como dices, tu novio falleció sin testamento los únicos herederos (a falta de descendientes) serían sus padres.
Entonces tienes dos posibilidades:
1.- Que renuncien a la mitad del piso a cambio del dinero que su hijo entregó en vida. Para este caso normalmente le bastaría al contratista, ver la declaración de herederos de tu novio y una renuncia a tu favor firmada por los herederos (padres). En este caso la escritura pública sería firmada únicamente por ti y serías la dueña única del piso.
2.- Puede que los padres no quieran renunciar a lo estipulado en el contrato, y quieran la mitad del piso. Este caso es más complicado y ofrece dos soluciones; en principio si el contrato pone que lo adquiríais por mitad y posteriormente se ha pagado por ambas partes desigualmente, cabría que a la hora de la firma de la escritura ambas partes llegaran a un acuerdo de adquirir el bien en proporción al dinero entregado (uno el 80% y otro el 20%) o la proporción que sea. La otra posibilidad sería que si en el contrato se establecía que se adquiría por mitad y la primera entrega de dinero fue efectivamente por mitad, que sea esa la proporción final de propiedad de cada uno pero en este caso los padres de tu novio tendrían que compensarte por el dinero pagado exclusivamente por tí hasta entonces. En este caso habría una comunidad sobre el piso y p.e. para venderlo o hipotecarlo sería necesario el consentimiento de ambos.
Cualquiera que sea la opción, debes empezar por obtener la declaración de herederos de tu novio; para ellos es necesario el certificado de defunción (que se obtiene en el Registro Civil) el de últimas voluntades, para solicitar el cual es necesario el anterior (que se puede obtener desde el mismo Registro Civil muchas veces o a través de una gestoría) y dos testigos que acrediten la certeza del fallecimiento. En principio lo normal sería que un familiar iniciará el procedimiento acudiendo a un Notario del lugar del último domicilio del fallecido con los documentos dichos; si por lo que sea los padres de tu novio no quieren empezarlo, podrías iniciarlo tú como persona con interés legítimo puesto que tienes interés en que se aclare la situación jurídica del piso.
Desde que se firma ante Notario el acta de notoriedad han de pasar veinte días, que es el plazo que la ley establece para verificar que no se haya iniciado otro acta de declaración de herederos de la misma persona. Una vez transcurrido ese plazo os avisarán de la Notaría para retirar la copia autorizada.
Con ella ya podéis acudir al contratista una vez decidido que haréis con el piso. Si no llegáis a ningún acuerdo sólo queda la vía judicial que siempre será más costosa que un entendimiento y el juez puede acabar aplicando cualquiera de las tres posibilidades (piso para ti a cambio de pago de lo entregado por tu novio; piso para las dos partes en proporción al dinero entregado; o piso por mitad compensándote de lo ya entregado) dependiendo de los argumentos más o menos convincentes que den los abogados en defensa de una u otra postura
Espero haberte sido de utilidad.




Autor: Administrador Colegio


¿Se puede incluir como anexo a las escrituras de compra venta de una vivienda los estatutos de la Comunidad, ampliando por tanto el número de folios que componen la escritura y por tanto aumento del coste notarial? 14/02/2006

La inclusión de los estatutos de las comunidades de propietarios a que pertenece una vivienda, en la escritura de venta de dicha vivienda, queda justificada por los dispuesto en los artículos 2.1.d y 10.6 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, los artículos 5 y 10 del Real Decreto 151/1989, de 21 de abril.

Con dicha inclusión el Notario responde, frente al adquirente de la vivienda, de la veracidad del contenido de los estatutos de las comunidades de propietarios a que pertenece su vivienda, cumpliendo su especial deber de asesoramiento y transparencia. Permite además al comprador conocer y consultar, en cualquier momento posterior, y sin coste adicional alguno, su íntegro contenido, fundamental para el desenvolvimiento de sus derechos y deberes como partícipe de la comunidad.

En este sentido se ha pronunciado la DGRN en Resolución de 18 de febrero de 2004: ¿El control de legalidad implica que el Notario ejerza un efectivo control de la regularidad del negocio y cuidar de que el documento sea completo, reflejando fielmente la titularidad y estado de cargas e incorporando todos los documentos que lo complementan¿ El Notario, como redactor del documento, puede y debe decidir qué contenido ha de tener la escritura con el fin de asegurar que la misma produzca todos los efectos que le son propios, garantizando los intereses de las dos partes del documento, sin que pueda limitarse esa facultad y obligación del Notario por consideraciones arancelarias, que, como sucede en este caso, no guardan proporción con la finalidad de garantía de seguridad jurídica que la autorización de la escritura pública persigue.¿


Autor: Administrador Colegio


Mi novio tiene un piso escriturado a su nombre y queriamos cambiar esa escritura y ponerla en nombre de los dos incluyendome a mi. El banco nos dice que en el credito hipotecario el cambio no es problema, pero el notario nos indica que este cambio no se puede hacer ya que mi novio no es propietario del piso por estar hipotecado. Es imposible realizar el cambio de la escritura notarialmente para incluirme a mi en ella?
Un saludo
Marta 05/04/2006

Supongo que la comunicante no ha entendido bien al notario , porque no puede haberle dicho que es imposible debido a la hipoteca .
No hay ningún problema en que le compre a su novio una mitad indivisa ( o que la adquiera por donación , aunque en este caso es mas caro fiscalmente ) , ni en que se subrogue en el préstamo hipotecario , siempre que consienta la entidad financiera , la cual seguramente no tendrá ningún inconveniente , dado que la responsabilidad personal pasará a afectar a dos patrimonios .


Autor: Administrador Colegio


Hace poco firme escritura publica de una casa que compre en la playa. Previamente también firmé el contrato de compraventa y aboné el importe de las cantidades que la constructora me indicó. Sin embargo unos días despues de realizar la escritura me llama telefonicamente la constructora reclamandome 10.000 euros, que por error no cobraron indicandome que la cantidad que figuraba en el contrato de compraventa es mayor a la que yo aboné a la constructora . Ahora me amenazan en una carta que emprenderan acciones legales si no pago y que me avisaron un dia antes de la escritura de la existencia de la deuda ("pago aplazado pendiente", según ellos) Creo que lo importante es la escritura y no debo ahora subsanar su error. Por favor ¿podrían asesorarme? Gracias
Elena 05/04/2006


Lo que me parece importante es que la comunicante reconozca o no que hubo un error . Si lo hubo debería proceder a subsanarlo , pues , en otro caso , si la constructora lo prueba podría solicitar la rectificación judicialmente . Si , a su juicio , no lo hubo , será la constructora la que tendrá que demandar y aclarar qué es lo que reclama .
En cualquier caso , es conveniente acudir a un abogado con toda la documentación y la información disponible .


Autor: Administrador Colegio


Hola, estimado/a Señor/a:
Soy Francisca Cózar, tengo una finca y mi vecino colindante vende la mitad de su finca, mi finca y la de mi vecino tienen escrituras independiente cada uno a nombre de cada uno.
Pero la parte que me vende mi vecino como es terreno que no se puede segregar legalmente me la venderia proindiviso con su finca.
Querria saber si puede ser y usted me pudiera responder tan amablemente que inconvenientes tendria esta forma de compra por mi parte y si mi becino vendiera el otro trozo de finca que le queda o le hipoteca que me podria ocurrir a mí como propietario en forma proindivisa de esta perte de la finca
sin más me despido dandoos las gracias de antemano y esperando su pronta respuesta 05/04/2006

Habría que ver si , como consecuencia de la segregación de la finca del vecino y venta con agrupación por el colindante , resulta un número menor de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo que las que hubiera antes de la operación , pues , en ese caso , estaríamos ante una excepción a la prohibición legal . Es decir , que solicite la licencia municipal de segregación vinculándola a la agrupación con la finca colindante para ver si se la conceden .
Si eso no es factible , la venta de una mitad indivisa no la veo buena solución , dado que el otro copropietario tiene el mismo derecho .No obstante , si se tiene mucho interés podría comprarse la mitad indivisa estableciendo un pacto de uso y de división para el futuro si lo permitiese la legislación aplicable , el cual , aunque no sería inscribible en el registro de la propiedad , produciría efectos obligacionales entre las partes . En cualquier caso , si se compra una mitad indivisa , el comprador tendría derecho de retracto de comuneros para el supuesto de venta de la otra mitad indivisa .
Respecto de la hipoteca que pudiera gravar la finca del vecino , interesaría ver la forma de que no le afectase al comprador , bien cancelándola parcialmente respecto del trozo segregado , vendido y luego agrupado , si fuera factible la segregación ; o bien cancelándola totalmente si se compra la mitad indivisa , y no interesa subrogarse en la mitad del principal pendiente .


Autor: Administrador Colegio


¿se puede elevar a publico un contrato privado de 1913, de compraventa de bien inmueble cuando ambas partes ya han fallecido? 06/04/2006

Es posible , siempre que firmen la escritura de elevación a público todos los herederos de las partes que intervinieron en el contrato . Lo normal , por el tiempo transcurrido , es que la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente no proceda por prescripción .


Autor: Administrador Colegio


Soy de mexico, mi padre murio intestado, una de las propiedades era de mi abuela, cuando mi abuela murio ninguno de los hijos quiso hacerce cargo de los gastos que icacionaba el terreno de mi abuela, no tenia escrituras unicamente la carta de ejido, a nombre de mi abuela, con la cual mi padre escrituro a su nombre, y ahora esa propiedad esta a mi nombre, mi abuela hace 16 años fallecio, y mi padre hace 5 años, los hermanos de mi padre ahora quieren esa propiedad Hay posibilidades que que las escrituras sean revocadas por coret? 10/04/2006

No puedo dar una opinión fundamentada porque desconozco el Derecho Mejicano y la terminología utilizada a veces ( "icacionaba" , "carta de egido" , "coret" ).
No obstante , si la regulación fuese similar a la española , las escrituras podrían ser revocadas en el caso de que los hermanos de su padre obtuvieran un pronunciamiento favorable , demostrando que la herencia de la abuela les correspondía a todos por partes iguales al fallecer intestada .


Autor: Administrador Colegio


Hace algún tiempo mi ex-novia y yo compramos un piso, escriturado a nombre de los dos, nos hemos separado, y hemos decidido que yo me quedo con él a cambio de pagarle una cantidad de dinero. Mi pregunta es la cantidad de dinero a pagar por el cambio de escrituras y la subrogación de la hipoteca. Gracias. 11/04/2006

La cantidad de dinero a pagar dependerá del mecanismo que se utilice :
- Si se articula como una venta de la mitad indivisa tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al 7 % del precio de venta ( que es la mitad del valor de la finca ) .
- Si se articula como una extinción de condominio por ser el piso indivisible , como se admite en numerosas oficinas liquidadoras , tributará por Actos Jurídicos Documentados al 1% sobre el total valora del piso .
La subrogación no plantea problema entre partes , pero solamente si la entidad financiera presta su conformidad quedará liberado el deudor saliente de la deuda (responsabilidad personal ) .


Autor: Administrador Colegio


hace 16 años recibi una herencia de mi padre,reclamamos la herencia pero unas tierras que compartia con otro familiar,se quedaron sin partir y han pasado diez años,me interesa solucionarlo,¿cuales son mis derechos y obligaciones? 14/04/2006

Tienen que ponerse de acuerdo los herederos de su padre para adicionar la herencia en la participación que le correspondiera de las tierras citadas , si es que no se incluyeron en el inventario de la misma , y , junto con el otro familiar , o sus herederos , en su caso , proceder a extinguir el condominio , si es lo que interesa , para lo cual habrá que dividir materialmente las fincas , si se puede por razón de las unidades mínimas de cultivo , o bien quedárselas alguno de los copropietarios , abonando a los otros el exceso de adjudicación .
Fiscalmente la adición de herencia estaría prescrita - si hace mas de dieciséis años de la adjudicación de herencia anterior - y la extinción de condominio tributaría por Actos Jurídicos Documentados al 1% , más los correspondientes conceptos por segregación o división , en su caso .


Autor: Administrador Colegio


Mis padres tienen un solar valorado en unos 200.000 ¿ y quieren que yo sea el único propietario del mismo. He estado leyendo los distintos tipos procedimientos que hay para hacer esto, pero no sé cual podría ser el mejor, si la donación o el testamento. Me gustaría saber cuánto costaría hacer esto y a quién podría dirigirme. GRACIAS. 17/04/2006

El costo de la operación dependerá de las operaciones jurídicas que haya que realizar :
- Si se hace mediante una disposición incluida en el testamento , el costo es muy bajo ya que no se hace ninguna transmisión en vida , y por tanto habrá que adjudicar en su día la herencia , cuando fallezcan los testadores , con intervención de todos los herederos , si bien serán aplicables una serie de bonificaciones fiscales por razones de proximidad de parentesco , edad , domicilio familiar etc.
- Si se hace por donación se produce en vida la transmisión de la propiedad o de la nuda propiedad - si es que los padres deciden reservarse el usufructo - , sin intervención de los demás herederos , pero no serían aplicables las bonificaciones antes citadas .
En cualquier caso , lo mas aconsejable es acudir a cualquier notaría con los títulos de propiedad y los recibos del IBI para que le den una información concreta de los distintos mecanismos posibles y del costo de los mismos .


Autor: Administrador Colegio